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    • 房产税落地时间可能延缓 专家称或向存量房渗透
    • 资讯类型:本地楼市  /  更新时间:2014-05-31  /  浏览:1891 次  /  

    十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下称《决定》)中,涉及到的房产税的内容表述为“加快房地产税立法并适时推进改革”,短短十五个字,却迅速改变了此前大家对房地产税的预期。

      在此之前,房地产税试点扩围传闻屡次传出,《决定》发布后,杭州知名地产评论员丁建刚指出,《决定》的提法意味着放弃了在没有法律依据的前提下进行试点的做法,而改为走合法的立法程序。

      换句话说,杭州楼市迎接房地产税“冲击”的时间,将大大晚于预期。不过,另一方面,这也预示,房地产税落地,已是铁板钉钉,躲不掉的了。

     杭州今年多次

      传出房产税试点传闻

      房产税是个“狼来了”的话题,一年内被提及多次,尤其是,2月下旬和3月,国五条、国五条细则、地方细则陆续推出后,政策执行情况远非预期中那么严厉,部分民众仍有调控进一步升级的期望。在这一背景下,房产税似乎成了稳住房价的最后一根“稻草”。

      自2011年上海、重庆进行对个人住房征收房产税改革试点以来,杭州将要征收房产税的消息就不绝于耳,关于扩大房产税试点范围的消息炒了一轮又一轮,可谓甚嚣尘上。

      今年更是达到了传闻的高峰期,一年中关于房产税有若干个版本。

      年初,有消息称杭州在5月1日前全面征收房产税,传闻说,将采用对增量房屋征收房产税的模式,在此基础上划定人均60平方米的免征面积,按照家庭为单位综合计征。

      5月份,杭州房产税没有征收,传言不攻自破。但是关于房产税的传闻并未停止。8月底,又有消息:从杭州权威部门领导那里得知,杭州房产税方案已经进入会签程序,即住建部、财政部和国税总局已经形成共识,未来将作为其他城市的样板。

      另有媒体报道称,杭州房产税将于十八届三中全会后开始实施。传闻援用权威人士的说法称,最新版的房产税将在老版本的基础上,将税率由 0.4%~0.8%上调至0.5%~1.0%,但征收范围仍然不包括存量房屋。消息也表示由于关系重大,新版房产税在正式亮相前,仍可能存在变数。

      不管传闻是哪种模式,业内人士普遍预计,杭州出台房产税似乎只是时间问题。今年8月,国家税务总局下发通知明确表示,研究扩大个人住房房产税改革试点范围,其中杭州、青岛、南京等传闻城市中,杭州的呼声最大。

      今年三季度以来,市场开盘潮迭起,不少业内人士认为,这是加紧出货的节奏,与房产税传闻不无关联。“如果传言成真,在房产税前购买房子,就成了不容错过的机会。”有开发商认为这将会是契机,也有二手中介认为,房产税之前或将出现豪宅抛售潮。但这条“狼”一直没有来。

      目前,杭州短期内是否会开征房产税仍然无定论。不过,业界普遍认为,根据《决定》透露的信息,首先要完成的是房地产税立法,而不是试点扩围,在房地产税的问题上,杭州的步调或会与全国保持一致。

      按上海重庆模式征收房产税效果有限

      无论是否加入到第二批试点,但房地产税出台,已是大势所趋,只是时间上难以估量。

      此前,已经开征房产税的包括有上海和重庆。这两种模式之争也是第二批试点重中之重。房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。基本于同一时间开始的重庆与上海两个试点,所征税的细则也有不同。

      在征税对象上,重庆房产税面对的是重庆市城九区的所有独栋别墅,新购的高档住房以及新购的无户籍、无工作、无企业人员新购的第二套及以上的普通 住房。而在上海,房产税的征收范围是全上海市,对象是本市家庭新购的第二套及以上住房,以及非本市居民新购的住房。也就是说,在物业类型上,上海面向所有 的住房,以是否新购和是否拥有本地户口为界。此外,还有税率的区别。

      相同点是,上海、重庆试点方案中回避了居民存量住宅数量庞大、房产取得渠道与性质多样等困难,同时普遍规定免征面积。正因如此,这两座城市纳入试点方案的应税房产数量较少,税收收入规模非常有限。

      值得一提的是,因为上海、重庆试点房产税的背景是,房价居高不下,彼时的调控政策加码呼声很高,公众期待通过征收房产税调控房价。但从试点以来两座城市的房价走势来看,显然并未满足公众期待。

      可以说,无论是从财政收入的角度,还是抑制房价的角度,房产税试点效果都并不明显。

      另根据按照早前的传闻,杭州市政府上报,并经住建部、财政部、国税总局审定会签的房产税试点征收实施方案,将会采用对增量房屋征收房产税的模式,在此基础上划定人均60平方米的免征面积,按照家庭为单位综合计征。

      税率方面,分为两档,对普通住宅,以交易价格的4%。的税率征收;对于非普通住宅,以交易价格的8%。的税率征收。在业内人士看来,这一方案的实际作用也非常有限。

      《决定》改变业内人士对房产税预期

      而根据《决定》,“房产税”变成了“房地产税”,且“升级”到了立法层面,这一讯号,不仅改变了公众对这一税种的落地时间的判断,同时也引发了对征收力度、覆盖范围的看法。

      原中国住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮近日接受媒体采访时表示,房地产税完全不同于原先的房产税,房地产税的实质,是对不动产征税,它是一种资产税,是化解土地财政的一个方式。

      另有专家表示,首先,要回答房地产税的目的是什么,希望通过税收调节来降房价,不靠谱;调节收入分配,这个目的也说不清。目前很多人认为房地产税未来将成为地方主体税种,用以弥补营改增后营业税逐步退出的缺口,这个目的也不可行。

      如果要成为地方主体税种,并以此为目标筹集房地产税,其税率不会低。

      另有观点称,房地产税有可能一改上海、重庆只对新成交房屋征税的模式,而向存量房渗透,地产界大佬级人物潘石屹更表示,建立不动产统一登记制度和房产税,则可能在短期内得到突破。“我的预测是,房产税立法草案将在一年之内出台,且存量房与新房(详细信息) 同时开征。”

      潘石屹认为,只要按照人均面积或家庭套数,把免征底线设计合理,存量房源开征房产税,是对市场公平原则的体现。

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